Traspasar un bar. Cosas a tener en cuenta por ambas partes

Qué es un traspaso

El traspaso de un negocio es la cesión del contrato de arrendamiento de un local, licencias para seguir explotando la actividad y de los activos comerciales tangibles e intangibles a cambio de un precio determinado.

Con ello la tercera persona queda subrogada al contrato de arrendamiento y pasa a ser titular de los derechos ( fondo de comercio, muebles, …) y obligaciones ( deudas, trabajadores,…) del anterior contrato de arrendamiento.

El ordenamiento jurídico (art. 44 del Estatuto de los Trabajadores, bajo la rúbrica de “sucesión de empresas”) protege los derechos de los trabajadores y obliga al nuevo empresario a mantener los contratos de trabajo existentes en la explotación empresarial anterior.

El propietario, según la normativa actual, no tiene por qué estar de acuerdo para traspasar la actividad. Es suficiente con que el arrendatario se lo notifique fehacientemente en el plazo de un mes para que el traspaso de un negocio de hostelería pueda llevarse a cabo.

Los traspasos en hostelería están regulados por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94 de 24 noviembre de 2004).

Permiten ceder el contrato de arrendamiento de un bar sin el consentimiento del propietario. Sin embargo, aunque no haga falta su consentimiento, este sí tiene derecho a subir el alquiler de un 10%, en caso de subarriendo parcial, a un 20% si es total del local.

En caso de fallecimiento del inquilino, si sus herederos o legatarios continúan ejerciendo la actividad, pueden subrogarse el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones, sin que el propietario tenga derecho a incrementar la renta.

 

Cuando el propietario de un negocio pone en traspaso el bar, restaurante, cafetería,… solicita la cantidad económica que estima necesaria para ceder su situación de arrendatario en el contrato de alquiler y en la explotación del establecimiento.

Qué diferencia hay entre traspasar, alquilar y vender un negocio.

En la actualidad, si una persona decide montar un bar, un restaurante o una tienda, etc., puede escoger entre comprar un local, alquilarlo o buscar un negocio traspaso.

Como hemos visto anteriormente,  se trata de una cesión del derecho a ejercer una actividad en un local alquilado o propiedad a cambio de una mensualidad o una determinada cantidad de dinero acordada por ambas partes.

La principal diferencia de un traspaso con un alquiler es que, como hemos mencionado arriba, en un traspaso se mantienen las licencias y derecho de explotación del local. Además, dependiendo del acuerdo al que se llegue, se puede incluir también el mobiliario y maquinaria que este tenga

Mientras que vender un negocio implica el cambio de propiedad del inmueble donde está situado el negocio, con lo que ya no hay ninguna obligación ni derecho  con ninguna otra parte.

Aquí tienes algunos consejos de utilidad para abrir un bar

Cómo abrir un bar?

Algunas consideraciones si quieres traspasar tu bar u otro negocio.

Cuando un empresario decide poner en traspaso su bar u otro negocio, una de las cosas más importantes que debe realizar es decidir el precio de traspaso que pone al negocio.

El bar tiene que ofrecer una ventaja o valor al nuevo arrendador. Sino va a ser complicado que nadie pague cantidad alguna por el contrato de alquiler y explotación del negocio.

Normalmente, quien busca un negocio en traspaso, busca un negocio que:

  • Tiene un contrato de alquiler mensual muy atractivo en la zona
  • Tiene muy buenas ventas,
  • Puede aprovechar las instalaciones para explotar un nuevo negocio similar.

Es importante, si quiere hacerse un traspaso rápido, ser objetivo y pensar en el precio real del negocio, sin valoraciones personales. Normalmente, tendemos a sobrevalorarlo porque es difícil no tener en cuenta los sentimientos que genera el tiempo, el esfuerzo y las horas dedicadas al negocio.

Incluso el tipo de clientela que nosotros atendemos, puede no coincidir con la que quiere el futuro propietario a la hora de desarrollar su concepto de negocio para el bar.

  • Si quieres traspasar el bar en las mejores condiciones económicas, es interesante preparar un dossier informativo ( puedes recurrir a algún profesional del tema de traspasos) que te ayudará a calcular el precio por el bar, demostrar las ventas y poder responder mejor a las preguntas de los interesados
  • También puede ser interesante, hacer un pequeño lavado de cara, reparando los desperfectos que puedan tener las instalaciones y su maquinaria.

Cosas a tener en cuenta si buscas un bar en traspaso

Hay una serie de factores que es importante tener en cuenta cuando buscas un bar u otro negocio en traspaso para evitar problemas posteriores.

Es básico comprobar la ausencia de cargas del propietario anterior, porque las asumirás con el arriendo del negocio.

Es conveniente contar con el visto bueno del arrendador o propietario del inmueble para evitar problemas con posterioridad.

Al cambiar la titularidad, la licencia que se debe solicitar no debe tener problemas de adecuación a las normativas municipales para evitar litigios con la Administración..

La titularidad de todos los suministros del bar debe cambiarse de titular al formalizarse el traspaso.

Por lo tanto, si encuentras un bar en traspaso que te interesa, deberías:

  1. Pedir informes al ayuntamiento para verificar que ese local no tiene ningún expediente abierto.
  2. Comprobar que el contrato de arrendamiento del local permite la subrogación.
  3. Confirmar que las cifras de ventas son ciertas con las últimas declaraciones de impuestos.
  4. Disponer de un inventario de las existencias
  5. Comprueba el estado y funcionamiento de la maquinaria.
  6. Averigua por qué traspasa el negocio. Si el motivo es que no ha funcionado replantéatelo. A veces, es casi como empezar de cero
  7. Negocia el precio. Los resultados de tu investigación te permitirán hacer una oferta adecuada y pagar lo justo. Ten en cuenta además que el arrendador  tiene derecho a subirte la renta hasta un 20%. ( aunque no se le informe).

Muchas veces, si te encuentras con negativas o problemas para acceder a los documentos que solicitas pueden ser la señal de que no debemos hacer ese traspaso.

Cómo se realiza el traspaso de un bar

El traspaso de un bar, una vez llegado a los acuerdos económicos, es relativamente sencillo de formalizar.

  • Se puede realizar el traspaso de un bar con un contrato privado, donde se detallan los principales extremos y acuerdos: identificación de las partes y del negocio, precio, transmisión de contratos, a quién corresponden los gastos…

Puedes encontrar modelos de contratos de traspaso en Internet, pero siempre es recomendable el asesoramiento de un abogado.

  • Si cedemos completamente el negocio, la operación no queda sujeta a IVA o ITP ( Impuesto de transmisión Patrimonial), pero debe emitir una factura.
  • Quien traspasa el bar  debe tributar en el IRPF o Impuesto de Sociedades por la plusvalía obtenida en la operación, como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor de neto de los bienes y derechos entregados.
  • Si el propietario del local obtiene algún tipo de porcentaje debe declararlo también en su IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.
  • Hay que renovar la licencia de apertura del local en el Ayuntamiento para que conste como titular del negocio el nuevo arrendador del negocio.
  • Hay que cambiar de titular todos los suministros
  • Hay que renovar o cambiar de empresa de máquinas recreativas para tu bar.

Aquí tienes las preguntas frecuentes sobre máquinas recreativas que nos hacen los clientes que quieren abrir un bara

Cómo puedes ver el traspaso de un bar u otro negocio es es la forma que tenemos de obtener un beneficio mutuo cuando queremos abandonar o iniciar una actividad comercial en una determinada zona.

El que traspasa, obtiene un dinero a cambio de ceder el arrendamiento del local, su equipamiento y todo su fondo de comercio. El que arrienda, porque obtiene un negocio en pleno funcionamiento en unas buenas condiciones económicas.

Para evitar problemas, es importante que ambas partes se informen bien de los precios, las condiciones, el estado del negocio, para evitar por le lado arrendador poner un sobreprecio, que alargará el proceso, y por el lado arrendatario que está entrando en un negocio que no le va a suponer más problemas que ventajas.

El traspaso de un bar es un procedimiento administrativo bastante sencillo, sirve un contrato privado, y que está muy presente en el mundo de la hostelería. Bares, restaurantes y cafeterías están en movimiento constante en ese aspecto, de hecho, alrededor del 25% de los negocios de restauración cambian de manos cada año

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