Una de las preguntas que más preocupa a emprendedores y empresarios del sector de la hostelería y restauración es si una comunidad de vecinos puede prohibir la apertura de un bar, restaurante u otro negocio similar en su edificio.
La respuesta a esta pregunta no es simple y depende de múltiples factores, incluyendo los estatutos comunitarios, la normativa local y la jurisprudencia más reciente.
¿Puede la comunidad de vecinos prohibir abrir un bar?
Una comunidad de vecinos, en principio, no puede prohibir a un propietario abrir un bar o restaurante si dispone de los permisos legales. No obstante, en una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, los jueces dieron la razón a una comunidad de vecinos que había modificado sus estatutos para prohibir actividades específicas en sus locales, como bares, discotecas y gimnasios, debido a molestias previas. En este caso, el tribunal entendió que la comunidad buscaba proteger su paz y tranquilidad, y que la prohibición estaba justificada. Esta sentencia marca un precedente en el que se prioriza el interés comunitario sobre la libertad del empresario en situaciones donde se prevén problemas de convivencia.
Eso si, las comunidades de propietarios pueden actuar en defensa de sus intereses cuando perciben que una actividad podría ser molesta o perjudicial para la finca.
En España, prevalece la libertad de uso versus protección vecinal
En términos generales, cualquier propietario tiene derecho a dedicar su local a la actividad que desee, siempre que esté permitida legalmente y cuente con la licencia municipal correspondiente.
Esta libertad de uso está protegida por la Constitución Española, como recordó el Tribunal Supremo en su sentencia de junio de 2018, que establece que los derechos de propiedad sólo pueden limitarse en casos de daño concreto y demostrado para la comunidad.
Sin embargo, esta libertad no es absoluta, y las comunidades de propietarios pueden actuar en defensa de sus intereses cuando perciben que una actividad podría ser molesta o perjudicial para la finca.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 7.2, establece que los vecinos pueden actuar contra actividades “molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” en el inmueble. Este punto otorga un fundamento para tomar medidas de cese contra negocios que causen problemas de convivencia.
Aunque no sea necesario contar con el permiso de la Comunidad de Propietarios para abrir un bar o restaurante en un local que se encuentre en el edificio comunitario, hará falta solicitar estos permisos si para el desarrollo de la actividad se precisa la modificación de un elemento común, como puede ser instalar una salida de humos o un aparato de aire acondicionado en la fachada o en el patio, o la utilización de zonas comunes como soportales o jardines para la colocación de la terraza.
Para solicitar al Ayuntamiento la licencia de apertura del bar o restaurante no haría falta el beneplácito de la junta de propietarios, dado que ni la normativa administrativa ni la de Propiedad Horizontal exigen ese aval de una junta de propietarios para que el titular de un local pueda ejercer como estime el objeto social que desee.
La autoridad municipal solo puede analizar la corrección del proyecto de instalación y adopción de medidas oportunas para evitar molestias a los vecinos y que puedan causarse malos olores, ruidos, o peligro para el edificio.
Salida de Humos, aires acondicionados y modificaciones de elementos comunes
Uno de los aspectos más conflictivos en la apertura de bares y restaurantes en edificios residenciales es la instalación de la salida de humos. Este tipo de obras, que requieren intervenir en elementos comunes del edificio, sólo puede llevarse a cabo con la aprobación de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal estipula que las modificaciones de elementos comunes deben aprobarse por unanimidad si no están permitidas expresamente en los estatutos de la comunidad. Esto implica que si el local no cuenta con una salida de humos adaptada y necesita instalar una, deberá obtener el consentimiento de todos los vecinos, lo cual puede ser complicado.
Ver normativa modificación elementos comunes
Como alternativa, algunos negocios optan por sistemas de cocina sin salida de humos, como hornos, freidoras, robots de cocina…que cuenten con recogida de vapores por condensación y cuya suma de potencias no exceda de los 10 kW, que no generan el mismo nivel de molestias y, por lo tanto, podrían evitar conflictos con la comunidad.
En algunos casos, el Ayuntamiento obliga también a instalar equipos de aire acondicionado en la cubierta de la finca, que por ser un elemento común también requiere el acuerdo unánime de la comunidad, en virtud del citado artículo, dando ocasión a que la comunidad se oponga.
Uso de Zonas Comunes: Terrazas y Mesas
La colocación de mesas y sillas en zonas comunes, como patios o soportales, también requiere la autorización de la comunidad, incluso si estas zonas son de uso público. Para obtener este permiso, se recomienda revisar los estatutos, ya que en ellos puede estar contemplado este supuesto, permitiendo colocar una terraza en soportales o zonas ajardinadas y especificando en qué condiciones, o prohibiéndolo expresamente.
En caso de que los estatutos no mencionen nada respecto de este tema, deberá ser tratado en junta. En principio para obtener el uso privativo de un espacio común, haría falta unanimidad de votos favorables lo cual es muy difícil de conseguir.
Como alternativa, algunos bares y restaurantes han logrado llegar a un acuerdo de alquiler con la comunidad, lo cual simplifica el proceso al requerir una mayoría de tres quintas partes en lugar de la unanimidad.
Posibles escenarios para abrir un bar en un edificio
Como hemos visto, una comunidad de propietarios no puede prohibir la apertura de un negocio que cuente con licencia municipal, sin embargo pueden surgir problemas una vez abierto, si se altera la calidad de vida de los vecinos. Por tanto, si quieres abrir un negocio de restauración en un edificio comunitario, debes evaluar bien el contexto antes de comprometerse con el local.
Asegúrate de que cumples con todos los requisitos de la normativa municipal y anticipa posibles problemas con la comunidad. Si se prevé que la actividad va a generar molestias o necesita realizar obras en elementos comunes, lo ideal es intentar resolver estas cuestiones antes de hacer una inversión significativa en el proyecto.
En casos de conflicto, es muy posible que la justicia se incline en favor de la comunidad si hay pruebas objetivas de perjuicios. Aun así, los tribunales tienden a ser flexibles y suelen apoyar el derecho de los propietarios de locales comerciales a desarrollar su actividad si se adoptan las medidas necesarias para evitar molestias.
Conclusión
La apertura de un bar o restaurante en un edificio residencial es legalmente posible, pero puede enfrentarse a retos significativos debido a las regulaciones de convivencia y a la posibilidad de que los vecinos se opongan. Aunque la comunidad de propietarios no puede impedir la apertura de un negocio de manera general, tiene margen para intervenir si la actividad resulta molesta o implica cambios en elementos comunes. El equilibrio entre los derechos del emprendedor y las necesidades de la comunidad es fundamental, y, en muchos casos, alcanzar un acuerdo es la mejor manera de evitar conflictos a largo plazo.
Si antes de cerrar el contrato de traspaso, compra, alquiler o suscribirte a una franquicia ves que no puedes obtener el permiso del ayuntamiento respectivo (por ejemplo, porque está prohibido en ese sector montar un bar, hay algún problema o te será complicado, tienes dos caminos:
- Si el problema no se puede solucionar o solucionarlo es demasiado caro, desiste de abrir el bar en ese lugar.
- Si, es solucionable, o aun siendo caro solucinarlo se paga con su explotación, sigue adelante, y soluciónalo.
No hay más caminos. Entras o no entras en el negocio. Otra cosa son los permisos sociales, si los vecinos no quieren que estés en su edificio porque las terrazas hacen ruido, el humo de los clientes que fuman en la entrada sube hasta sus pisos, tus clientes hacen ruido, etc…produciéndose choques de entre tus derechos y los suyos puede terminar mal para tí ( obligarte a hacer modificaciones, cierre del local,…) si no los manejas adecuadamente.
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